一、案件事实与诉状要点
原告郭某诉称：
原、被告于2021年1月8日签订《售房合同书》，约定被告刘某将其所有的滕州市某房屋以75万元价格出售，原告支付定金3万元及首付款共计20万元。合同明确被告应于2021年4月8日前完成房屋更名备案手续，但被告逾期未履行，构成根本违约。原告据此主张解除合同，要求返还购房款20万元并支付总房款20%的违约金15万元。
被告刘某辩称：
- 其愿意继续履行合同，主观无恶意违约；
- 违约金应以已付房款20万元为基数计算，而非总房款20%，原约定过高。
二、法院裁判要旨
- 合同解除的合法性
法院认为，被告未按约履行“办理更名备案”这一主要义务，且经催告后仍未完成，符合《民法典》第563条“迟延履行主要债务致使合同目的无法实现”的解除条件，支持解除合同。 - 违约金的调整依据
- 合同约定违约金为总房款20%（15万元），但法院结合以下因素予以调整：
- 实际损失举证不足：原告未提供因违约导致的实际损失证据；
- 过错程度与合同履行情况：被告虽违约但无恶意，且已收取部分房款；
- 公平原则：违约金调整为以已付房款20万元为基数，按LPR四倍计算（上限仍为15万元）。
三、法律评析
- 合同解除权的行使边界
本案中，法院严格遵循《民法典》第563条，强调“迟延履行主要债务”需达到“合同目的无法实现”的程度。相较类似案件（如网页2中因未约定解除权而驳回诉请的案例），本案因被告明确未完成核心义务（更名备案），构成根本违约，故支持解除。 - 违约金司法调整的裁判逻辑
- 约定优先与公平原则的平衡：法院认可合同自由，但根据《民法典》第585条，对“过分高于损失”的违约金进行干预。本案中，虽约定总房款20%，但法院以已付款为基数，体现对守约方实际损失与违约方责任的平衡。
- LPR四倍的计算标准：参考金融借款利率上限，避免违约金沦为惩罚性工具，符合司法实践中“补偿为主、惩罚为辅”的趋势。
- 无证房产交易的风险警示
涉案房屋未办理房产证，被告承诺“协调更名备案”但未实现，暴露无证房产交易中产权瑕疵风险。此类交易中，买方可要求卖方提供阶段性担保或约定分期付款，以降低风险。
四、结语
本案裁判体现了法院在合同自由与公平原则间的审慎权衡：一方面尊重当事人意思自治，另一方面通过违约金调整避免显失公平。对购房者而言，需警惕无证房产交易风险，完善合同条款；对卖方而言，逾期履约可能面临高额违约责任，需谨慎对待合同义务。
